Verrechnung von Betriebskosten

Das Mietrechtsgesetzt § 21 sieht zur Verjährung der Betriebskosten folgende Regeln vor:

In den Fällen einer Jahrespauschalverrechnung beginnt gemäß § 21 Abs. 3 MRG die einjährige Frist zur Geltendmachung der Betriebskosten und öffentlichen Abgaben mit Ablauf des Kalenderjahres zu laufen, in dem die Betriebskosten und öffentlichen Abgaben gegenüber dem Vermieter fällig geworden sind.

Macht der Vermieter von der Jahrespauschalverrechnung nach Abs. 3 nicht Gebrauch, so hat der Mieter den auf seinen Mietgegenstand entfallenden Anteil an den Betriebskosten und den laufenden öffentlichen Abgaben an den Vermieter am 1. eines jeden Kalendermonats zu entrichten, wenn ihm dessen Höhe vorher unter Vorlage der Rechnungsbelege nachgewiesen wird. Dabei kann der Vermieter jeweils die Betriebskosten und Abgaben in Anschlag bringen, die spätestens am genannten Tag fällig werden. In jedem dieser Fälle sind die Betriebskosten und Abgaben nur zu entrichten, wenn dem Mieter deren Höhe wenigstens drei Tage vorher unter Vorlage der Rechnungsbelege nachgewiesen wird. Betriebskosten und Abgaben, deren Fälligkeit vor mehr als einem Jahr eingetreten ist, können nicht mehr geltend gemacht werden.

Nach Judikatur des Obersten Gerichtshofs bestimmt sich der Fälligkeitszeitpunkt wie folgt:

„Fällig ist eine Betriebskostenschuld beziehungsweise Abgabenschuld spätestens dann, wenn sie der Vermieter erfüllen muss. Dieser Zeitpunkt richtet sich primär nach der Vereinbarung mit dem Gläubiger (vergleiche 5 Ob 162/97b), kann sich aber auch aus besonderen gesetzlichen Fälligkeitsvorschriften ergeben. Ist auch auf diese Weise der Fälligkeitszeitpunkt nicht bestimmt, so beurteilt er sich nach Natur und Zweck der Leistung; letztlich kommt § 904 ABGB zur Anwendung, wonach der Gläubiger die Leistung sogleich (ohne unnötigen Aufschub) fordern, dass heißt fällig stellen kann. Ist also der Leistungstermin nicht anderweitig bestimmt, tritt die Fälligkeit mit der Mahnung ein. Im Regelfall wird für die Fälligkeit von Betriebskosten die Rechnungslegung an den Vermieter maßgeblich sein.“ (OGH RS0108926 )

 

Daraus ergibt sich, dass die Betriebskosten spätestens ein Jahr nach der Rechnungslegung des Anbieters geltend gemacht werden müssen.

Zur Indexanpassung:

Eine Indexanpassung des Mietzinses ist grundsätzlich nur möglich, wenn eine entsprechende Wertsicherung ausdrücklich vereinbart wurde, etwa durch eine entsprechende Klausel im Mietvertrag. Darüber hinaus ist ein Erhöhungsbegehren im Vollanwendungsbereich des MRG nur dann wirksam, wenn es schriftlich erfolgt und nach dem mietrechtlichen Wirksamwerden der Veränderung abgesendet wird. Der Mieter muss das Schreiben spätestens 14 Tage vor dem Anhebungstermin (nächster Zinstermin) erhalten. Eine Indexanpassung kann jedoch nur zukünftig vorgenommen werden, nicht jedoch rückwirkend (vgl. § 16 Abs. 9 MRG).